2014橱柜年会 全联房地产会上秘书长钟彬先生发言
全联房地产会上秘书长钟彬先生
尊敬的各位来宾，大家下午好，非常感谢会长的邀请，我们分享一下对房地产的理解。
第一个问题就是关于黄金十年和白金十年，中国房地产不仅对中国经济有很大影响，对上下游也有很大影响。APEC期间有朋友约我见了一个面，目的就是问我中国房地产到底怎么样，如果中国房地产崩盘，不仅对中国经济有影响，对美国经济同样有很大的影响。当他讲完这句话的时候我很惊讶，我们从属的行业不仅对中国经济，对全球经济都有影响。
我们看一下这些问题，我们房地产到今天为止是对我们整个国民经济是有很大的影响的，我们做房地产研究的时候，看到了一个非常重要的数据。
当美国、欧洲、日本在快速成长的时候，房地产都是核心的支柱产业。我们再看一下对全社会固定资产投资的比重，到2013年是19.7%，非常高的数据，我们也知道国家的实质看三架马车，外贸、消费，我们主要的增长还是靠投资拉动，而社会固定资产投资房地产就占了1/5。今天我们看到橱柜行业、建材行业和房地产行业是息息相关的，从这里面的几个数据来看，我们每增加10个百分点可望打动国民生产总值的1个百分点，同样从业规模也在不断扩大。
房地产成为财政收入的主要来源，我们从2004年到2013年间，中国地方财政中，土地占财政收入的60%，我们看一下我们的房地产税24万亿占了12.9%。所以我们有什么问题都会到房地产商会座谈，包括今天我们的很多形势不是特别好，我们发现很多企业在土地增值税不断的追缴，房地产和税有非常大的关系。
这是我们的这个测算的报告，发现越是核心城市，核心阶段土地的价格在总成本里边越高。过去为什么黄金十年?我们在这个商会已经13年了，我们自己到现在回过头来看黄金十年我们就是站在风口的猪，为什么这样讲?
我们取代于几个大红利，第一个红利是人口红利。
第二个红利是城镇化红利，第三个红利是经济发展红利，全是相关的。
第四是制度改革红利，这个才是我们改革黄金十年的关键性因素。
第五就是国际红利。其中有两个，WTO以后，那个形势到底是利还是弊，现在看利大于弊。
所以这五大红利是我们房地产的形势，我们很多企业家前期都是不到500万，到今天的这个规模，除了勤奋以外，很大程度上来自这五大红利。
五大红利的提出，人口红利年社会已经形成了，我们说起人口红利都觉得有问题。
城镇化红利，前天我们开了这个年会，我们深刻的感受到我们的城镇化和我们想的不太一样。比如说日本说把这个东西转出去，外地人转东京了。比如说北京也是这样的形势。
第三经济发展红利，第四制度改革红利和国际红利发生了很大的变化。
改革红利里边有几个东西是有影响的：
一，制度是土地红利。商会成立前期我们做了很多研究，主导我们研究的人是国家发改委的领导，他最后告诉我说厚厚的一本报告就是制度性土地红利，就是中国房地产的密码。怎么理解有三个方面：一招拍挂制度形成了土地市场导致了地方土地财政；二形成刚需市场，导致保障房制度缺失。三形成防地金融市场导致了投资和过度杠杆化。这三个方面才形成了房地产的快速增长和快速期望。
房地产今年的销售不好，但是我们看一下今年的销售额跟之前比也差不多，我们五大红利构成了我们中国房地产的黄金十年。我中午吃饭的时候还在交流，我认为我们这次的改革拐点可能不是一个结构性拐点，他应该是一个周期性的拐点，趋势性的拐点，我们的黄金十年真没有。
我们说整个形势变了，房地产的增长上半年2.5%，排在了三大产业的末端，我们也主张房地产不应该说自己是一个简单的火车头，我们应该有从GDP的火车头成为中国实体经济的存在感。所以今天跟大家一起来分享，除了我们跟传喜会长的友谊以外，我们能够更多的相互整合，相互结合，有效的促进我们上下游的健康发展。
我们从这个数据看，半年的业绩都在下降，形势都不好，比这个更不好的是我们的信心。我们感觉到背后如果能不拍地我就不拍了，如果说可拍的就退休了，所以大家的投资都在下降。
我们准备做一个中国房地产指数，这个很重要，因为你发现投资在下降，整个的数据大家就可以看到了。我们中国房地产应该怎么做：
一、顶层设计。顶层设计不改变整个行业就不改变。怎么来改变?第一，应该是新型城镇化的土地制度改革，商会多次跟发改委，国土局探索房地产的土地制度改革，包括跟农民的同权同价的趋势。第二次是831以后这个方式也在实行，所以我们说土地制度改革是最大的改革，如果土地制度改革以后会出现房地产价格会全部下调，而且我们土地的制度也会发生改变，房地产的商业逻辑也会发生变化，但这个是最根本的变化，也是很大的一个改变。
二、房地产税。去年国家税务总局跟我们沟通房地产税的时候我认为还很远，今年跟我们谈房地产设的人是全国人大，它是立法机构，有两个变化，开发商这边土地出让金就没有了，我本来就70年或50年的产权。你买的每一套房子每年都要交税，持有还有必要吗?你还持有得起，所以这些的变化会对我们的供应市场和消费市场有重大的影响。
三、消费制度改革。
四、民间资本导入的金融制度改革。我们民间资本对开发贷的一个依赖，同时也通过信托直管的方式去实行，另一方面也推高房价。一方面我们要增加直接投资，另一方面也要增加消费贷款，包括资产金钱化的改革。使未来行业向规范化、透明化、可持续化的方向发展。
我们的目标是建立一个可调控的长效机制。这是我们关于金融的方面。
二、当前的形势。
第一，现在是高位磐正，涨幅下调出现负增长。
第二，城市地区趋势的差异企业全面化。
第三，资金链趋紧。
我们在2013年6月份涨幅18.2%，到2014年二月份7.7%，直至跳水，到今天为止全部是负增长。
这个是十大诚实信建住宅价格指数，除了北京、上海、深圳 南京以外全部在下行，我们房价就是销售不好的形势，我们的行业应该明确什么是群。
这是70个大中城市新建商品住宅价格变动情况，全国69个下降，只有一个上升。从2011到现在不到四年两起两落，所以房地产的周期非常明显。
我们销售很不好，也很奇怪，但是销售又特别好。2014年的销售以10月份为例仅比2013年差一点，但是远远高于前三年，销售业绩也是仅次于2013年，我们在高位盘旋。我们的存量房非常多，在这里我们看到投资信心在下降，所以我们的投资增速12.4%，我们2013年是19.2%，一直在19%左右徘徊，现在还在下降趋势。
房地产土地购置面积增速也在下降，这个是因为上市公司有业绩要控制，1-10月份增长1.2%，比起9月份-3.8%差了很远，从最糕点到-7.8和-7.9%。
这是我们资金本年度的资金增速，开发企业有27.2%到3.0%。
讲了这些以后，接下来讲我们下一步的方向怎么办?企业要主动转型，跟我们下属企业有效的进行一个结合。
我们房地产要有效的升级，包括我们产业化、金融化、绿碳化，信息化跟国际化。
房地产过去就是地产金融，现在我们产业加金融加产业，加未来。
关注房地产发展的微笑曲线，我们看一个企业好不好，开发能力和销售能力很重要的，更重要的是财务指标，什么时候拿地，什么时候开盘，但是今天我们考验的是产业能力、运营能力和服务能力，房地产已经从一个增量往存量发展。怎么结合很大一个程度是跟运营、服务、产业的一个整合。
我们商会在近几年做了一些工作，第一个是低碳化，我们在全国推动我们的绿色化，在全球来到任何国家讲到房地产的时候都会讲到绿色，绿色应该是我们未来长期的一个标准。第二个是养老，养老服务业跟房地产紧密结合，养老跟我们房地产很有关系，这些都给我们留下了机会。
房地产的专业和细分都会带来很大的机遇。这是我们商会在组织海外投资的和传喜会长一起推动的事情。我们商会组织了一个投资基金分会，这是我们做的一个事情，也可以给我们商会和橱柜协会全面合作的机会，我们做了一个点上平台，把我们重要的企业整合，通过我们来销售，这中间有一个重要的手段就是金融，比如说我卖给万科一千套，我们代表万科把钱付给你，这个把周期市场，我们在金融上的一个整合。
房地产创新往这九个方向去。
服务化、金融化、产业化，我讲的产业化不是由几个市场的产业，而是我们和其他产业的相互整合，比如说健康产业、娱乐产业、文化产业相互整合融合，让我们的建筑不是一个枯燥的空间，而是有生命力的品格。我们刚才讲的由单一的消费模型向综合的发展，而这我们很多优秀的地产说明概念是比较优秀的。
中国房地产开始从开发商向服务商和城市运营商的变化，这是我们自己定位的变化。比如说像生活方式的转变。
可持续建筑包括绿色技术和产业化，还有营销的模式突破。
包括地产养老地产的元年的开启。我们很多企业当年做养老地产的时候都认为做养老地产，现在都转到了养老服务。这是上半年的房地产行业的订购清单。
好，我的分享就到这里，谢谢大家！
